В России действует несколько программ льготного ипотечного кредитования, ориентированных на различные социальные и профессиональные категории граждан. Ключевое место среди них занимает семейная ипотека. Благодаря финансовой поддержке от государства, родители с детьми могут приобрести жилье по привлекательной ставке – до 6% годовых.
С 1 февраля этого года изменились некоторые условия кредитования. Программа стала более адресной, а возможность махинаций с льготными средствами минимизирована.
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека – это специальная государственная программа поддержки семей с детьми. Она направлена на улучшение жилищных условий путем выдачи кредитов на покупку жилья по сниженной процентной ставке. Основная цель данной меры поддержки населения – стимулировать рождаемость и повысить уровень доступности недвижимости для молодых родителей.
Изначально программа вводилась сроком на 5 лет, но ее неоднократно продлевали, в последний раз – до конца 2030 года.
Условия кредитования
Программа льготного кредитования для семей с детьми предоставляет заемщикам доступ к особым финансовым условиям. Ключевым из них является ставка, не превышающая 6% годовых. Данная мера государственной поддержки направлена на определенные категории заемщиков – граждан Российской Федерации и конкретные цели.
На сегодняшний день зафиксированы четкие критерии для получателей господдержки. Так, заемщиками могут выступать только:
- граждане РФ, у которых есть один ребенок – гражданин РФ в возрасте до 6 лет включительно или ребенок с инвалидностью;
- граждане России с двумя и более детьми, которые не достигли совершеннолетия.
Возраст детей определяется на дату заключения кредитного договора.
Если родители не находятся в официальном браке:
В этом случае важно, чтобы место жительства ребенка, наличие которого стало основанием для получения ипотечного кредита, было идентично адресу регистрации родителя, инициирующего получение заемных средств по льготной ставке.
Для семей с зарегистрированным браком проверка на соответствие адреса регистрации родителя и ребенка необязательна.
Кредитные средства можно взять только на определенные цели. В их числе:
- покупка квартиры или дома у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи у застройщика – первого собственника;
- приобретение квартиры или дома у закрытого паевого инвестиционного фонда или у Фонда развития территорий по договору купли-продажи;
- покупка квартиры у Московского фонда реновации жилой застройки по договору купли-продажи, в том числе если право собственности на квартиру у Фонда реновации возникло в результате передачи из государственной или муниципальной собственности, от застройщика или приобретено по ДДУ (для семей с детьми до 6 лет включительно или с детьми-инвалидами);
- строительство дома при участии подрядчика и с использованием счета эскроу для оплаты (в ипотеку разрешено включить и покупку земельного участка);
- приобретение вторичного жилья в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов по данным ЕИСЖС (только для семей с детьми-инвалидами);
- приобретение вторичного жилья в многоквартирных домах в городах, где по данным ЕИСЖС нет строящихся многоквартирных домов или есть, но меньше двух (только для семей с детьми в возрасте до 6 лет включительно).
Кроме того, заемные деньги разрешается направить на рефинансирование ипотечного кредита, ранее взятого для приобретения жилья на первичном рынке.
Семейная ипотека: кому и на каких условиях доступна в 2026 году
Размер субсидируемой (льготной) части кредита для Москвы и Подмосковья, а также для Санкт-Петербурга и Ленинградской области определен до 12 млн руб. В остальных регионах России – до 6 млн руб. При этом суммы ипотечных кредитов могут быть увеличены. Но сверхлимитная часть ипотеки выдается уже по рыночной ставке. В этом случае максимальные суммы кредитов составят:
- для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 30 млн руб.;
- для остальных регионов – до 15 млн руб.
Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья за счет собственных средств. Его оплата также допускается из средств материнского капитала.
Какие документы нужны для оформления кредита
Перечень необходимых оригиналов документов и их копий каждый банк устанавливает самостоятельно. Примерный список может включать:
- паспорта всех потенциальных заемщиков;
- свидетельства о рождении детей;
- СНИЛС каждого члена семьи;
- свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
- справки об усыновлении, инвалидности детей (при необходимости);
- справки о доходах и удержанных суммах налога на каждого заемщика.
Следует помнить, что представление заемщиком банку недостоверной информации о своем семейном положении при оформлении ипотечного кредита по кредитным договорам, заключаемым с 1 февраля 2026 года, может привести к негативным последствиям. В таком случае кредитор вправе повысить процентную ставку по выданному кредиту, сделав ее выше льготных значений по программе.
Изменения в программе семейной ипотеки в 2026 году
Принцип «одна ипотека в одну семью»
Программа семейной ипотеки претерпела изменения, главным из которых стало введение принципа «только одна льготная ипотека в одну семью». С февраля этого года супруги, которые намерены взять семейную ипотеку, автоматически становятся созаемщиками по кредиту. До этой даты каждый из них мог оформить льготный кредит по ставке до 6% годовых. То есть, по сути, семья имела возможность получить несколько ипотечных кредитов по сниженным процентным ставкам. Теперь же муж и жена должны обязательно выступать созаемщиками по одному кредитному договору в рамках семейной ипотеки.
Исключение из этого правила – если один из супругов не является гражданином Российской Федерации. То есть если муж или жена считаются подданными другого государства, то созаемщиками автоматически они не станут, но и льготную ипотеку отдельно от супругов-россиян они получить не смогут, поскольку в перечень условий программы включено обязательное российское гражданство.
Принцип «одна ипотека в одну семью» распространяется не только на получение льготного ипотечного кредита, но и на его рефинансирование.
Причины изменений:
Введение принципа «только одна льготная ипотека в одни руки» было воспринято рынком как ужесточение условий льготного кредита для семей с детьми.
Среди причин:
1. Фискальная нагрузка и контроль бюджетных расходов.
Основной причиной является финансовая нагрузка на государственный бюджет. За время действия программы на субсидирование процентных ставок было направлено более 1,3 трлн руб. Большие вливания из бюджета потребовали сделать программу более точечной.
В частности, ограничение круга получателей и введение «разового» характера льготы стали инструментами для снижения будущих расходов государства и повышения предсказуемости бюджетной политики.
2. Противодействие искажению целей семейной ипотеки.
Программа, изначально предусмотренная как социально-ориентированная, стала объектом для спекулятивных и инвестиционных схем. Семейная ипотека, которая была призвана решать жилищную проблему, превратилась в инструмент формирования инвестиционного портфеля. Это искусственно подогревало спрос на рынке первичного жилья, способствуя росту цен.
3. Возвращение к принципу адресности социальной поддержки.
Ужесточения условий программы вытекали из необходимости вернуть ей изначальную социальную направленность. Вместо широкого инструмента, доступного для повторного использования, семейную ипотеку переориентировали на точечную помощь тем семьям, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий впервые или в связи с рождением следующего ребенка.
Таким образом, ужесточение условий семейной ипотеки призвано:
- снизить нагрузку на бюджет;
- устранить искажение главной цели меры социальной поддержки и спекулятивную составляющую;
- сфокусировать ресурсы государства на помощи целевым категориям населения.
Изменения программы семейной ипотеки сместили акцент с роста спроса на льготу на социальную и бюджетную ориентированность поддержки с четкими параметрами ответственности заемщиков.
В настоящее время возможность оформить семейную ипотеку повторно сохранилась у тех заемщиков, которые взяли предыдущий кредитный договор по программе до 23 декабря 2023 года. Если же ипотека получена после этой даты, то воспользоваться данной мерой поддержки еще раз можно только при соблюдении следующих условий:
- предыдущий кредит, полученный после 23 декабря 2023 года, полностью погашен;
- в семье с момента получения кредита родился еще один ребенок.
То же правило действует, если ранее заемщик участвовал в других программах льготной ипотеки с господдержкой (например, сельская ипотека, ИТ-ипотека, Дальневосточная или Арктическая ипотека).
Как отметил Минфин России, поправки в процедуре оформления семейной ипотеки, касающиеся созаемщиков, не затрагивают военнослужащих, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе.
