Даст ли опека разрешение на продажу жилья?

Здравствуйте, Наталья!

Обращаю ваше внимание, что разрешение органов опеки необходимо, если ребенок является сособственником квартиры или доли в ней. Согласие требуется только в случаях, когда имеет место распоряжение имуществом несовершеннолетнего. Если ребенок просто прописан и на ребенка не оформлено право собственности - нет имущества, то и не требуется и согласие опеки. (п.2 ст. 37 и п.4 ст. 292 ГК РФ.)

Если у ребенка есть право собственности, то в этом случае органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетних (ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Опека даст разрешение на продажу недвижимости, только если не будут ущемлены права ребенка, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано - в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Самый главный критерий - на ребенка должно быть выделено квадратных метров, не меньше, чем у него было. То есть размер доли покупаемой квартиры, должен быть не меньше продаваемой, поэтому чаще всего сравнивают стоимость квартиры.

Также решение опеки зависит от того, используется ли при покупке нового жилья ипотека, вторичное жилье или новостройка. Например, при ипотеке, доля ребенка будет в обременении и это повод для сомнений и отказа.

Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую.

Вы можете обратиться в районную опеку по месту постоянной прописки ребенка, а не места нахождения недвижимости (п. 3 ст. 34 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1), подробно описать свою ситуацию и уточнить, в каких случаях можно получить разрешение. Проконсультироваться с сотрудниками вашей опеки, подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. На консультацию разрешается прийти одному и родителей.

После получения консультации в органы опеки и попечительства должны прийти уже оба родителя, даже если они уже находятся в разводе (п. 1 ст. 61 СК).

Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку.

Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов.

Желаю удачи в разрешении вашего вопроса!