Подскажите, что можно предпринять в такой ситуации без резких движений?

Здравствуйте.
Щекотливая и непростая ситуация, рассказанная молодым человеке о его маме и приёмной (под опекой) сестре.
Мать живёт в небольшом посёлке с сожителем, в отношениях не первый год. Официально мужчина снимает другую квартиру, но не имеет ни гражданства РФ, ни областной прописки. У матери при этом двушка в собственности (долевая, половина квартиры официально принадлежит сыну). Несколько лет под опекой - девочка, сейчас ей около шести лет, в школу пока не ходит, в детсад ходит через не хочу, но мама считает, что социализация ей необходима. Мать в данный момент нигде не работает (получает пенсию по инвалидности плюс дотации на опекунство).
Около года назад молодой человек, гостивший у мамы, случайно стал свидетелем максимально неоднозначной ситуации: сожитель вернулся с опекаемой дочкой домой и, думая, что они в квартире одни, попросил девочку посмотреть, как он (сожитель) справляет малую нужду.
Когда мать услышала от сына об инциденте, рассмеялась: то ли приняла за шутку, то ли попыталась это изобразить. Никаких мер не предприняла.
Кроме прочего, однажды ранее сожителя застали на кухне ночью за мастурбацией. Тогда тот был один, с ноутбуком, девочки в этот момент рядом не было.
Из доказанных фактов это (к счастью или к сожалению) всё. Усугубляет картину ещё одна деталь: мать очень хочет зачем-то продать свою квартиру (единственная её собственность), перед тем, как оформить свои отношения с мужчиной официально, мотивирет это тем, что переедет в "более дешёвое жильё".
Всё это попахивает открытым мошенничеством, однако, на слова родственников мать не реагирует.
Обращаться в службы опеки с нашими фактами видится преждевременным: опека наверняка, не разбираясь в ситуации, заберёт девочку обратно в казённое учреждение, что тоже катастрофа, когда у человека уже есть семья.
Подскажите, что можно предпринять в такой ситуации без резких движений? Куда обращаться, за чем наблюдать, как говорить с матерью?
ПС: продать квартиру законно будет сложно, так как доверенность на управление имуществом, данную матери, сын нотариально отозвал.
Большое спасибо.